中国经济的迅猛发展为70～80一代提供了前所未有的进阶机遇，这一代人中的佼佼者通过知识和勤奋完成了第一代财富积累。家长们不计成本地在子女教育上投资，背后的逻辑是财富和阶层的传承。而随着房地产行业进入白银时代，房地产开发商的运营模式和盈利模式需要紧跟宏观经济形势变化。越来越多的地产商向“地产+”的方向发展，寻求新的增长点，如“地产+教育”、“地产+养老”等商业模式。就“地产+教育”而言，此种模式即解决了家长痛点，又给开发商带来新的机会。

那么教育地产如何运营？有几种模式？“教育+地产”还是“地产+教育”的模式更容易迅速复制和扩张？教育地产基金是如何设计和运作？本文进行了详细的探讨。

教育综合体——未来教育地产的主流商业模式

【了解中国当前教育趋势】

1. 中国教育所处阶段

国内教育主要分为学龄前教育、K12教育、高等教育、职业教育四大阶段。

由于人口年龄结构的原因，当前 K12教育在校人数最多，多元化、国际化的学制教育和培训需求市场旺盛。另一方面，中国高等教育与职业教育的受教育比例分别仅为18%与12%，远低于美国、日本、加拿大等发达国家，中国体制外的教育机构规模显然不足，教育机构仅仅是产品的物理堆积，缺少体系化的个人规划。

2. 中国家庭教育支出占比

富裕起来的中国家庭持续增加教育消费的投入，教育消费占比从2010年的12%上升至2015年的23%。对比日本（39%）等发达国家家庭教育类消费支出占比，中国的家庭教育类消费支出占比在未来还将进一步扩大。教育市场在未来较长时间内仍将处于快速成长阶段。

3. 中国富裕阶层子女教育现状

个人可投资资产在60万至600万人民币之间的中产阶级和富人群体迅速崛起。30岁至40岁的中青年已成为中国大众富裕阶层的中流砥柱，占比达55%。这一年龄段的人群普遍正处于个人能力与职业发展的黄金时段，且大都拥有相对稳定的家庭生活。

根据相关数据，中国大众富裕阶层中，已婚人群已达到81.6%，未婚人群仅占16.2%。在已婚的中国大众富裕阶层中，有1个及以上子女的人群占到了94%，且超过一半中国大众富裕阶层子女年龄在10岁以下。这意味着，未来5-10年，该阶层将具有强烈的K12阶段精英教育需求。

当前大众富裕阶层的子女在“国内公立学校”接受教育的比例占压倒性多数（95.4%），虽然其余的几个选项也都占有一定的比例，但占比相差不大，这反映出大多数大众富裕阶层家庭依然遵循着中国传统的教育模式。但从另一方面来看，大众富裕阶层家庭子女的求学之路也开始显得越来越多样化以及低龄化，更多比例的家长开始认同国外的教育体系，超过七成的家长希望孩子在大学阶段出国深造；另外也有10.8%的家长希望孩子在高中阶段就出国读书，从小接受国际化教育（如IB、A-Level等国际课程），准备SAT等相关考试，为未来国外大学的申请打好基础。

【教育地产的模式探究】

第一部分：教育地产运营模式概述

1. 教育地产运营模式综述

我们学习了教育地产行业中几个先驱者的案例，归纳总结出以下三个教育地产行业经典运营模式。

教育综合体：

新东方教育综合体：1）新东方校区为非素质教育内容；2）新东方百学汇为素质教育内容；3）为东方和力为接洽房地产以及管理方面事宜。

万科的教育综合体中：教育业态+餐饮、电影院等体验式消费业态，充分调动家长在孩子学习时间内的潜在消费。

社区教育：

社区教育中做的好的是万科。万科创办的“四点半学堂” 主要解决孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。 社区教育的盈利点在于提高对应楼盘里的住宅和商业的价值。

国际学校：

碧桂园主要做国际学校和双语学校，学校一般提供15年一贯制教育。 学校的师资优秀，工资水平高，一线城市30万，二三线城市10-15万。

学生收费水平较高，一线城市学生收费20-30万，二线城市3-10万。

国际学校有重资产和轻资产两种运营模式，重资产的优势在于能够享受资产增值，轻资产的优势在于可以迅速扩张。

2. 教育地产运营模式

1）教育综合体（万科VS新东方）

万科和新东方在教育综合体中做的最好，两者也是最近1-2年内才开始在教育综合体领域中布局。

万科旗下全国首个全年龄段城市学习综合体C-Park芝士公园于2013年3月进行试运营。

它的业态大致是：一到二层主要是给孩子家长用的，这有大量的体验式商业、文创市集，同时通过“智慧教学”的概念，家长可实时通过手机了解孩子课堂状态。三到五层是学习中心，除了早教中心、幼儿园，芝士公园采用了“分时租赁教室”的概念，说通俗点就是“共享教室”，为教育培训机构、集体活动、教师个人等，提供了标准化、分时共享的教育及学习空间。公共文体设施和中庭空间，一起构成了城市会客厅，汇集了如TED等国内外精彩文化活动。

2）社区教育

目前，上海、北京等诸多一二线城市的家长被学区房困扰，好的社区教育让家长趋之若鹜。大小开发商为了迎合家长的需求，楼盘会配套相关教育设施，来提升楼盘的附加价值。开发商一般用引进教育资源的方式进行。

3）国际学校

碧桂园主要做国际学校和双语学校，学校一般提供15年一贯制教育。 学校的师资力量优越，工资水平高，一线城市30万，二三线城市10-15万。学生收费水平较高，一线城市学生收费20-30万，二线城市3-10万。

一线城市的广州华南碧桂园学校，小学360人、学费17.5万/年，初中290人学费28万/年。二线城市中的长沙碧桂园威尼斯中英文学校，在校生2000人，小学2.2万/年，初中2.4万/年。三线城市中江苏句容碧桂园小学，总建筑面积16万方，共3600名学生，幼儿园6万/年，中小学6-10万/年。

第二部分：国际学校 轻资产还是重资产

1.轻资产VS重资产

1）轻资产（枫叶教育）

枫叶教育集团拥有21年的办学实践经验，从一校到多校，从一市到多市发展，目前已在中国大连、上海、天津、重庆、武汉、义乌、镇江、洛阳、平顶山、鄂尔多斯、荆州、西安、淮安、平湖和加拿大甘露市等国内外15地开办枫叶国际学校56所，在校生规模突破21000人，中外籍教职员工3500多名，形成集外籍人员子女学校、幼教、小学、初中、高中为一体的多层次高品质的国际教育体系。公司的净利率水平能高达 30%。2012 年，中国枫叶教育集团引入 PPP 模式合作办学。

合作方式：地方政府或者民营企业提供资金、负责建设，枫叶负责学校的具体运营。

假设一所学校的总投为 2 亿元，枫叶教育投资10%，建设期2年，那么静态投资回收期 4年，这种模式经营风险降低，可快速扩张复制。

2）重资产（中泰桥梁）

中泰桥梁因传统桥梁产业发展问题，转型国际学校。

根据公司非公开发行公告披露，子公司文凯兴教育投资公司将与清华附中共同举办一所K12国际学校，计划招生规模为 4100 名。通过向八大处定向增发募集资金12亿，文凯兴出资 14.81 亿进行硬件和软件投入，租赁给国际学校使用。公司同时向学校提供专业的物业管理服务，并收取管理费。根据预案中披露的项目可行性计划，建设期 2 年，占地 17.35 万平方米，建筑面积为21.2 万平方米，项目投资回报期大约为 7年。重资产可以享受到资产升值和周边地块资产价值上升的优势。

第三部分：地产公司教育基金运营案例

1. 教育地产运营模式

1）教育基金-阳光城新奥基金

新奥基金联合阳光城和阳光城控股共同发起了阳光城新奥基金，总规模30亿。

其中：

GP：新奥投资基金，注册资本2000万。

新奥基金是专业的资产管理机构，业务范围涵盖股权投资、并购投资、财富管理、公司金融等领域。

LP：阳光城控股集团，为阳光城的母公司，有10多年教育运营经验，旗下拥有幼儿园、小学、中学、大学等丰富资源，收购了北京著名教育品牌汇优创。

LP：阳光城，知名地产开发商，有丰富的地产开发经验。

阳光城、阳光城控股与新奥基金按照20%、25%和55%的持股比例，发起设立基金管理公司，并由该基金管理公司募集设立教育产业并购基金，专向用于教育产业并购事项。本基金的结构为对外募集20亿，阳光城出资2亿、阳光城控股出资6亿、新奥基金出资2亿，共同组成30亿规模的新阳光教育产业并购基金（有限合伙）。