前些年，在经济发展单一目标的驱动下，各地对工业用地的经营管理较为粗放，造成了大量处于闲置或低效状态的用地。在土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益紧张的情况下，存量工业用地有机更新，是挖掘盘活存量、释放产业发展空间的有力举措。

现如今，为适应新产业、新业态的发展需求，土地开发强度大、融合多种功能的新型产业用地成为热点，各地关于新型产业用地的政策也陆续出台。对于有转型升级需求的存量工业用地来说，搭上新型产业用地政策利好的快车，不失为一种有效方式。

Part Ⅰ 新型产业用地的由来？

新型产业用地的出现是为了适应新产业、新业态的发展需求。近年来，新产业、新业态、在中国迅猛发展。这些新产业、新业态在空间布局、载体形态、用地期限等方面与以往的工业用地明显不同，其用地具有典型的研发与制造等活动融合、多种用地类型混合、用地需求多元等特征，过去相对粗放的土地经营管理政策已无法满足新产业、新业态的发展需求。

国家层面的相关政策为工业用地创新分类定了基调。国家层面上，先后出台了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5 号）以及《产业用地政策实施工作指引》（自然资办发〔2019〕31 号）等，提出了“新产业、新业态用地”以及“允许工业用地兼容一定比例的生产性服务设施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服务设施”，给全国的工业用地创新分类定了基调，很多城市的新型产业用地就是以此为底板来执行的。

各地也对新型产业用地进行了大量的探索和创新。地方层面上，不少城市根据自身产业发展情况，甚至早于国家出台了新型产业用地政策。上海市在2013年就出台了《上海市规划和国土资源管理局关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》（沪规土资地[2013]153号），意见中明确提出，在规划用地分类中对应“科研设计用地（C65）”类别，具体包括科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询、研发总部等机构用地，以及各类产品及其技术的研发、中试等设施用地，不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地；深圳市在《深圳市城市规划标准与准则》（2013年版）也新增了新型产业用地M0，为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

各地新型产业用地的政策梳理

Part Ⅱ 相比一般工业用地有那些优势？

从各地目前已出台的新型产业用地政策来看，与一般工业用地相比，新型产业用地在开发强度、土地价格、物业类型、建筑确权、项目审批等方面有着明显优势，主要优势如下：

单位土地开发强度大。新型产业用地容积率相对较高，一般在3.0-5.0之间，深圳规定最高可达6.0，而一般工业用地容积率基本在1.0-2.0间。

用地功能兼容性强。新型产业用地允许配置一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等，配套设施比例最高可达30%，大大突破一般工业用地7%的红线。

保留了分割转让空间。在新型产业用地的分割转让条件设置上，除北京、上海政策限制较为严格外，其他城市在产业用房和配套用房上都存在分割转让的空间。

土地出让方式上较为灵活。大部分城市试行或支持“先租赁后出让”的弹性供地制度，并且在出让年限设置上也相对灵活。

各城市新型产业用地配套用房及分割转让条件梳理

Part Ⅲ 一般工业用地如何转型？

已出让工业用地的转型路径逐渐明晰。新型产业用地的来源包括新增用地、工业用地转新型产业用地、已出让工业用地转新型产业用地三种，目前主要以新增用地为主，随着各地有关新型产业用地的管理细则陆续出台，已出让工业用地转新型产业用地的口子在渐渐松动。

各地政策均强调要符合产业发展导向和规划条件要求。上海规定，在符合规划和取得项目认定意见的基础上，可通过签订补充合同的形式，重新约定土地用途、建设条件和相关条款，并按照研发总部类用地与普通工业用地评估价差额的50%补缴土地出让金。杭州规定，对不符合产业发展导向的存量低效工业用地可按规定报批后转变为创新型产业用地，并由所在区按照“改一补一”的原则，在本区、县（市）、新区区域内补足工业用地指标；确实无法补足的，按“退二进三”收益调节资金管理有关规定，实行异地代补。广州的工转新型产业用地（M0）规定比较细致，明确符合已取得国有建设用地使用权属证明文件、不涉及企业原因闲置土地或存在违反供应合同约定的违约行为、取得新型产业用地（M0）规划条件及产业资格审查意见，可通过补交土地出让金的方式调整为新型产业用地。广州荔湾区根据广州市出台的相关政策，制定《荔湾区已出让普通工业用地调整为新型产业用地办理程序》，其中值得注意的一点是需对地方做出贡献，要向区政府无偿移交一定比例的产业用房，具体程序如下图所示：

广州市荔湾区已出让普通工业用地转新型产业用地流程

Part Ⅳ 结论

由于土地供应的紧张，特别是对于国内一二线城市，盘活存量土地必将成为一个趋势，新型产业用地的出现为存量工业用地的转型开发增加了一个选项。对于有工业用地转型需求的企业来说，若考虑新型产业用地这一路径，则需重点注意以下几点：地块是否处于当地政府规划的新型产业用地布局范围内，当地政府在地块面积上有没有相关的规划限制条件，能否导入当地政府鼓励发展的新产业以及能否达到当地政府对于投资强度、税收的要求。