阅读提要：

产业园区是区域经济发展创新的重要空间载体，对聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等具有重要意义。近年来，由于新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产成为社会关注的热点和投资新宠，助推产业园区进一步发展。

2017年，国务院印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，在创新驱动、产业优化、配套设施等方面对开发区改革创新提出了明确要求，为我国园区进一步发展升级指明方向。2019年，国务院出台《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，提出集聚生产要素、促进产业升级、拓展发展新空间，完善对内对外合作平台功能，打造综合创新型国家级经开区。2020年，在《国务院关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》一文中，国家明确高新区应在自主创新能力、产业层次提升、产业发展环境等方面加大支持和建设力度，发挥产业园区示范引领和辐射带动作用。

由此可见，创新突破、产业优化、配套服务、招商策略等方面将成为产业园区发展的核心。唯有摸清产业园区的发展方向与趋势，才能更好地推动新时代背景下的园区转型升级与长远发展。

自1979年深圳成立第一个产业园区——蛇口工业区至今，我国产业园区已历经四十余年发展历程，不同发展阶段其产品设计、开发模式、盈利模式等均与有所不同。按照发展时间脉络，产业园区的发展大致可以分为四个阶段：起步创建期、快速成长期、整顿治理期和转型升级期。

图1  产业园区发展的四个阶段

改革开放以来，以“园区+地产”商业模式为代表的产业园区迅速发展，成为区域经济的核心生产力，其核心特征和经营模式不断演变，逐渐从1.0演化到4.0版本。在互联网经济、模式创新、产城融合、创新型经济等背景催生下，产业园区逐步实现由无主题型产业园、产业集聚型园区、产业链型园区到产业生态型园区的转变，同时在园区驱动力、配套和运营等方面逐步演变。

图2  产业园区不同发展版本比较分析

● 显特色

基于产业园区自身基础和资源优势进行园区的定位与规划，开展差异化模式，围绕服务体系、投资体系和生态体系三个维度，形成园区核心竞争力，凸显产业园区自身特色。推动产业园区由“房地产开发商”向“园区运营服务商”“企业合伙人”“科技投行”等角色转变，以产业服务、产业投资作为园区盈利模式升级的突破点，提升培育产业服务体、产业投资体系以及产业生态体系的能力。

● 引龙头

将引进龙头企业、重点项目等放在招商计划的首要之位，在园区开发过程同步结合龙头企业配套设施和服务的建设需求。确定主导产业，研究产业结构，摸清产业发展方向，形成产业链、产业集群招商引资，引入企业增资扩产、抱团发展、以商招商。按照区域功能特点和产业布局，实施产业招商引资，开展主题招商、规划招商、功能招商，实现龙头企业集聚发展。

● 重品质

通过对产业园区进行整理、优化、升级，在体量和质量上进行调整，优化产业结构、比重和功能，达到“瘦身”和“增高”的目的，实现园区从重规模到重品质的突破。重点建设以创新、以成果转化为目标的园区，集聚吸引高精尖产业，打造一批创新能力与技术研发领先的龙头企业，带动形成一批集约水平高、关联度大的主导产业，积极引入发展战略性新兴产业，支持发展特色优势产业，提升园区品质。

● 融合化

推动产业园区开发建设与当地新型城镇化建设相衔接，强化土地集约利用和功能的综合化，实现高品质的城市服务配套功能，统筹优化产业区、居住区、商贸区等功能区布局，推进产城一体化，由单一生产型向生产、服务、消费多点支撑的综合性城区转变，以产业园区为依托打造智慧生态、宜居宜业的产业新城。

● “加工型”转为“研发型”：创新突破

在国家战略转型要求的大背景下，产业园区将逐步从低附加值的加工/代工转型为高价值的研发、技术型园区，打造前端性产业链（包括研发、设计、中试等）。以技术创新能力和技术转化效率为重点，走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区。

● “卖空间”转为“卖服务”：服务更新

除了优惠政策和价格之外，吸引企业入驻园区的重要因素还有产业园区所提供的管理运营和服务。通过树立共性技术研发、金融、市场交易、成果转化、人才引进和培训、品牌推介、创客空间项目孵化等服务，丰富园区管理、创新协助、拓展收益等服务形式，降低企业运营成本，促进企业创新、开拓市场，提升园区产业集群的竞争力。以此完成产业园区从卖空间到卖服务的转型，完善园区资产管理能力与运营能力。

图3  不同企业依据产业特征所需的物理空间有所不同，企业内部依据生产特征所需办公空间有所不同，更好的满足企业物理空间和办公空间，实现服务更新。（资料来源：整理自FTA工作模式研究）

● “产业园区”转为“产业社区”：以人为本

未来，产业园区将围绕着城区经济、综合城区发展，以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区即产业新城，是目前园区升级发展的大趋势。产业园区走向产业社区，需要通过两个关键点实现转变。

一是创造人与人相互连接的合作空间，二是打造丰富的生活配套。产业园区以生产效率为基础，产业社区以人的体验为衡量标准，其最大的特征在于以人为本，打造空间尺度和舒适度适宜的物理环境和生活体验，包括产业社区的品牌定位、价值主张、精神文化等。

案例链接：新加坡——纬壹科技城

纬壹科技城是新加坡政府于2000年启动建设的大型新经济项目，占地总面积200公顷，地处新加坡科技走廊的中心地带。科技城集住宅、商业中心、休闲体育设施、研究机构、高等学府等于一体，将生物医药、信息通讯与媒体作为重点研发领域。同时，以商业娱乐与教育生活配套组团辅助发展，并预留远期拓展区。经过近20余年的发展，纬壹科技城已汇集近5万名员工、400多家企业和机构、16个公共研究机构和5所高校，成为新加坡政府建设知识型经济的重要标志，享有亚洲“硅谷”的称号。

图4  纬壹科技城建设空间演变图（图片来源：张俊）

合理的功能分区规划、科学的规划管控、完善的交通体系以及资源开发共享，是纬壹科技城成为工作、学习、生活、休闲一体化的园区典范的重要因素。通过各方协同合作共同打造园区空间，为智能化软件设施置入、精细化市场运营等提供良好的物理空间，使得人才与产业更好的集聚，保障园区创新持续发展。

图5  纬壹科技城规划四大亮点

● “招商引资”转为“招商引智”：精细运营

园区招商方面，除了依据产业定位与其产业基础、资源禀赋契合，建立产业生态和供应链来精准定向招商外，还应关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站及产业层次高、科技含量高的龙头企业和相关配套企业落户园区。通过搭建招商引才高能级平台，强化招才引智，实现资金、技术、项目管理的立体带动。未来产业园区的发展将更加重视人力资源开发工作，创新招商引“智”手段，促进人才资源的集聚与开发，为新兴产业培育和产业园区产业升级提供动力，实现产业园区经济高质量增长。

● “产业生态链”转为“产业生态圈”：智慧生态

通过创新产业生态链，逐步转变构建产业生态圈,链接园区内资源,促进产业升级，助推园区发展。完善的生态圈有利于凝聚园区内企业，培育多元化的办公空间新需求，产业园区未来的发展应持续以创新为引擎,以人才为驱动,强化资源配置,搭建由企业、物业业主、高校、政府等共同参与的产业生态圈。

案例链接：上海——生态圈成为产业园区发展新引擎

2020年，上海在现有规划的基础上，发布60平方公里产业新空间并推介26个特色产业园区。目前，上海产业园区市场吸引了诸多企业落地设立其办公室或园区，发展态势良好。去年第二季度，上海产业核心型园区净吸纳量超过12.1万平方米，同比上涨130%，来自科技和医疗行业的租赁需求尤为活跃。此外，由于对相关人才的需求日益增强，促使企业将办公室设立在研究院或理工类院校附近，进一步推动核心产业园区市场的发展。

图6  上海主要产业园区板块：5个核心型产业园区＋6个成长型产业园区（图片来源：仲量联行）

上海产业园区以政策为支持，以人才为驱动，打造产城融合、创新研发、产业聚集等鲜明特色，逐渐形成产业园区自有的供需内循环，凝聚园区内部企业。从服务企业核心价值出发，园区内包括企业、物业业主、政府、高校等参与者，共同打造产业园区的生态圈。园区职能从“产业集聚”向新兴产业培育、全产业链构建转变，以此吸引更多外部企业入驻园区。

参考资料：

1、FTA相关资料：

https://mp.weixin.qq.com/s/2hI8z7JQJEzGYyJ0szW2vg

2、前瞻产业研究院：

https://f.qianzhan.com/yuanqu/detail/190115-96a62b59.html

3、张俊. 创新导向下高科技园区的规划管控研究[D].华南理工大学,2019.

4、新加坡市区重建局官网：

https://www.ura.gov.sg/maps/?service=mp  

5、仲量联行.生态圈成为产业园区发展新引擎[R].上海:仲量联行