导读：
城市化进程的不断推进带来了经济发展及社会结构的变化，作为城市发展核心的中心城区也不断进行转型发展，产业向现代服务业转型，功能趋向综合/ 复合。通过分析国内大中城市中心城区转型一般趋势，以及研究上海长风生态商务区、青岛李沧生态商住区等典型案例，提出大中城市中心城区在转型时应构建政府主导、多元市场主体参与的机制，应注重基公建配套设施的完善，应强化生态优势、打造文化特色以及产城融合发展。
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2.0 阶段：城区功能转向多元复合，核心是高知人群的吸引。
经济社会的发展和变迁，也带来产城人三者关系的新变化，其发展逻辑从“产- 城- 人”融合的发展模式转变到“城- 人- 产”互动的发展模式。过去，城市的发展模式是“产- 人- 城”，有产业就招来人，有人就有城市建设需求，即“乐业”带动“安居”，典型代表有大庆、鄂尔多斯等资源型城市的建立与兴起。现在，这一发展模式正向“城-人- 产”转变，打造高品质的城市环境，先引来人才，进而带动产业，即“安居”带动“乐业”，如过去几年杭州、西安、成都等大中城市纷纷发起“抢人大战”。
图：产城人三者关系新变化
产城人三者关系的新变化，也促使创新回归城区。一方面，大中城市中心城区交通、商业、医疗、教育等综合服务配套完善，对科技人才有较大的吸引力，能以科技人才带动科技产业迁移，如纽约硅巷的兴起；另一方面，中心城区底蕴深厚、商业繁华、人流密集，其丰富的商业与公共服务场景和海量的数据也为创新创意提供了良好的商业应用基础，“喜茶”、“茶颜悦色”等网红店均诞生于中心城区。
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1. 上海长风生态商务区
上海长风生态商务区前身是一个老工业区，位于上海中心城区的西部，总面积约2.2 平方公里，在20 世纪90 年代一度污染严重，安全隐患丛生。2000 年后，在上海产业向现代服务业转型以及加大对苏州河沿岸保护与开发的大背景下，长风生态商务区开启了“生态”转型发展，成为上海首个以“生态”命名的商务区。
长风生态商务区的转型特点与经验主要有以下四点：
第一、差别定位，强化自身比较优势。长风生态商务区在成立时就面临着虹桥商务区、真如副中心等商务区的竞争，因此，长风生态商务区利用自己苏州河沿岸的地域优势，放大生态环境优势，定位为生态商务区，重点发展总部会展、金融服务、文化旅游等。商务区沿苏州河岸腾空工业用地并全部改为绿地，成为普陀区绿化覆盖率最高的地方之一。
第二、超前规划，产城融合发展。长风生态商务区按照产城融合的规划理念，并参照国际商务区的经验，精确规划产业及居住的比例：315 万平方米建筑总量中，商办面积占202 万平方米、住宅占83 万平方米、公建配套占30 万平方米。在建设时序上，长风生态商务区采用同步甚至先行启动公共绿化、市政道路、配套设施等项目建设的开发模式，首先改变城区环境。
第三、挖掘文化资源，变废为宝。在商务区建设的同时，依靠沿苏州河历史文化遗存丰富这一特色，对火柴厂、味精厂等工厂旧址进行系统保护，陆续建成诸如成龙电影艺术馆、商标火花馆、游艇游船馆、苏州河工业文明展示馆等文化设施，丰富商务区的人文气质，提高商务区的商务品位。
第四、政府主导，出台专项扶持政策。普陀区政府专门设立了长风生态商务区管委会，为长风生态商务区的发展提供了有力的组织保障。为推进长风生态商务区的招商引资工作，普陀区政府在已有的产业政策基础上，针对长风生态商务区专门制定了和《关于支持长风金融港建设的制度化安排》《普陀区关于促进股权投资企业和股权投资管理企业发展的若干意见》等。
2. 青岛李沧生态商住区
李沧区位于青岛市中心城区北部，曾是青岛市内的传统工业区。2011 年后，《山东半岛蓝色经济区发展规划》获国务院批复，青岛的城市能级及区域带动作用进一步提升，李沧区由大青岛发展的腹地转变成了前沿地区。李沧生态商住区主要指青银高速以东区域，面积约32 平方公里，包括世园街道和九水街道。根据区域内金水路南、北片区的最新规划公示，区域主要定位为集院士产业服务、生态休闲、宜居生活于一体的花园式创新城区。
李沧生态商住区的转型特点与经验主要有以下三点：
第一、改善城区环境，高标准打造城区配套。李沧区借助青岛2014 年世界园艺博览会将落户百果山的机遇，大力推进生态商住区内道路、管网、绿化等基础设施大改造，主干道金水路建成为“青岛市最美人行道”。积极完善区域的商业配套，李沧区对城中村改造项目的商住比例作出明确规定，一般项目商业比例不得低于20%，重点区域、重点项目的商业比例要达到40%，甚至50% 以上。重点提升教育短板，引入青岛市最好的中学青岛市实验初中在区域内开办分校。
图：李沧生态商住区市政配套道路分布图
第二、转变发展思路，改“经营总部”为“经营院士”。在青岛的主城区中，李沧区发展是相对落后的，经济总量及人均GDP 都不到市南区的一半。在从传统工业区转向现代服务区的过程中，如何通过产业突围带动区域突围成为李沧区发展的首要问题。因此，李沧区转变发展思路，改“经营总部”为“经营院士”，以高等级人才带动高新产业发展。
第三、打造地标项目，建设青岛国际院士港。2016 年李沧区正式启动青岛国际院士港建设，并设立青岛国际院士港管委会。青岛国际院士港定位于新一代信息技术、生物医药、高端装备制造、新能源及新材料、高端设计等产业领域，重点引进各国世界级水平的院士和中国科学院院士、中国工程院院士( 含外籍院士) 以及海内外博士团队。李沧区将世界园艺博览会周边成片区域严控为科研、高新技术和生态用地，打造青岛唯一一个多层、低密度、高舒适性花园办公园区。
图：青岛国际院士港主要引进院士
从上海长风生态商务区以及青岛李沧生态商住区的案例可以看出，国内大中城市中心城区核心片区转型发展主要经验有：“扬”自身生态、文化等资源特色，“补”交通、医教、商业配套等短板，“造”引爆点项目，向城市新中心转型。
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1、政府主导推进，多元市场主体参与。
中心城区转型过程相对较长、牵扯主体较多，没有政府的强力支持是不可能完成的，如上海长风商务区、青岛李沧商住区均设立有管办。政府的支持主要体现在三个方面：一是地方政府为促进地区发展，牵头或主导进行区域的规划；二是采用政府部门强力推进、直接操作，进行基础设施和公益性项目建设；三是给予区域转型特殊的鼓励政策。在政府主导的基础上，还应充分发挥市场的“主体”作用，提升城区转型的效率，在旧城旧村改造中可积极引入城市开发经验丰富的房地产公司。
2、完善城区功能，注重基公建配套设施建设。
中心城区一般建设较早，配套设施落后陈旧，甚至部分片区因为配套资源向新城区倾斜的原因反而存在灯下黑的现象。因此，首先应强化片区道路、管网、绿化等基础设施建设，并且注重宽带、网络等新基建的建设，完善医疗、教育配套，营造便捷的交通、丰富的信息、迅速的通讯、高质的办公和商务运营环境，进而聚集人口及产业。
3、强化生态优势，持续优化生态环境。
产城人三者关系的新变化下，生态资源也实现从外部性负担到新竞争优势的转变，甚至成为经济发展的战略要素，如东莞松山湖、杭州青山湖、苏州阳澄湖等沿湖区域均成为科研创新、高新产业发展的新高地。未来城区生态与城区环境的优劣在很大程度上决定着其能否吸引和留住人才与企业，从而影响其竞争力和发展力。因此，中心城区应高度重视生态建设，加大山水、园林、绿道等生态环境的保护与建设。
4、采取有机更新，打造地方文化特色。
几乎每一个城市，都拥有自己的城市故事与城市记忆，并据此形成各自独特的城市性格。中心城区作为城市空间的地理中心和城市文化的记忆源头，具备着不可复制的价值。因此，在中心城区转型的过程中，应注重对具有重要文化价值的各类建筑与遗存的保存，在更新方式上更多地采取有机更新，如上海愚园路、上生新所等空间的“微更新”，已经成为再造全新人气地标的经典案例。
5、加强产城融合，保障产业发展空间。
城市更新虽然关键是要满足人的需求，但其核心驱动力则来自产业升级，仅靠政府财政补贴很难长期对城区进行维护更新，要保障城区长久繁荣，核心还是要筑牢产业优势。由“旧城旧村旧厂”构成的中心城区更新，要积极抢抓当前新经济新业态新模式的趋势与机遇，因地制宜，利用好旧街区旧厂区的闲置资源，打造具有现代活力的产业体系。
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